จ่ายกี่บาทค่าธรรมเนียมโอนบ้าน

จ่ายกี่บาทค่าธรรมเนียมโอนบ้าน

จ่ายกี่บาทค่าธรรมเนียมโอนบ้าน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและก็สิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วตอนวันที่ 1 เดือนมกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินชนิดต่างๆหรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการขาย อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินมาตรฐานนอกจากภาษี จำเป็นต้องเสียภาษีอากรตามราคาของที่ดินแล้วก็สิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจัดกระจายการถือสิทธิ์ ให้เสียภาษีอากรลดลง บ้าน

โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2564 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

จ่ายกี่บาทค่าธรรมเนียมโอนบ้าน
จ่ายกี่บาทค่าธรรมเนียมโอนบ้าน

ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและก็ที่ดินมีอะไรบ้าง

ค่าใช้สอยสำหรับเพื่อการจำหน่ายบ้าน ที่ดินในกรมที่ดิน ในวันโอนมีรายการที่จะจะต้องจ่ายดังนี้

  1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงขึ้นมากยิ่งกว่าก็ใช้ราคานั้นคิด วิลล่าภูเก็ต
  2. ค่าอากร 0.5% ของราคาจำหน่าย แม้กระนั้นไม่ต่ำลงยิ่งกว่าราคาประเมิน หากน้อยกว่าให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ, ค่าภาษีอากร ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย
  3. ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ จะคิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในช่วงเวลาไม่เกิน 5 ปี (ถ้ามีการย้ายทะเบียนสำมะโนครัวเจ้าของบ้านเข้าอยู่ เกินกว่า 1 ปี ได้รับละเว้นค่าภาษีอากรนี้) เงินทองที่เสียค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2
  4. ค่าภาษีอากรรายได้ (ภงดเว้น.) มีการคิดแบบขั้นบันไดภาษี หักค่าครองชีพต่างๆตามปริมาณปีถือสิทธิ์ (หลายกระบวนการ), ค่าจำท่วม ถ้าหากบ้าน หรือที่ดินที่ซื้อขายแลกเปลี่ยนกันไม่ได้ซื้อสด จำนำต่อกับแบงค์ จะเสียค่าจำนำ 1% ของค่าจำนำ, ค่าอื่นๆดังเช่นว่า ค่าคำร้องขอ 20 บาท ค่าอากรตาม เปรียญ37 5 บาท ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท

โดยธรรมดาค่าภาษีอากรรายได้คนขายควรจะเป็นผู้ออก ส่วนค่าจำท่วมคนซื้อควรจะเป็นผู้ออก ส่วนค่าธรรมเนียมส่วนอื่นสุดแต่ตกลงกันว่าคนใดจะออกเท่าไร (จะออกคนละครึ่งหรือข้างหนึ่งข้างใดออกทั้งปวง) แม้กระนั้นดังนี้รวมทั้งทั้งหมดมิได้มีกฎคงที่ว่าผู้ใดจำต้องออกส่วนใดบ้าง ขึ้นกับการตกลงกันระหว่างคนซื้อและก็คนขาย อย่างเช่น คนขายบางรายบางทีอาจให้ผู้บริโภคออกค่าโอนรวมทั้งค่าภาษีอากรทั้งหมดทุกอย่าง หรือคนขายบางรายบางทีอาจเป็นคนออกทั้งหมดทั้งปวง (โดยที่คนขายได้บวกค่าโอนต่างๆกลุ่มนี้ไปในราคาขายแล้ว)

ดังนี้ผู้บริโภคและก็คนขายควรจะตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆก่อนทำตกลงซื้อขายแลกเปลี่ยนหรือก่อนลงลายลักษณ์อักษรจะซื้อจะขาย ด้วยเหตุว่าอาจมีการโต้เถึยงเกิดขึ้นได้ในวันโอน ทางที่ดีควรจะรวมเนื้อหาค่าธรรมเนียมการโอนเอาไว้ภายในข้อตกลงจะซื้อจะขายด้วย เพื่อปกป้องการแย้งกันวันหลัง ผู้บริโภคบ้านจากแผนการก็ควรจะอ่านเนื้อหาในข้อตกลงจะซื้อจะขายส่วนเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนอย่างระมัดระวัง บางโครงงานที่ไม่ค่อยรับผิดชอบมักปัดภาระหน้าที่มาให้คนซื้อออกค่าครองชีพสำหรับเพื่อการโอนทั้งผอง ซึ่งมองไม่ค่อยจะเป็นธรรมสำหรับผู้บริโภคเท่าไร

เกร็ดความรู้สำหรับเพื่อการโอนบ้านรวมทั้งที่ดิน

  1. ถ้าหากเป็นการโอนที่มีคนอำนวยความสะดวกให้ ยกตัวอย่างเช่น การโอนบ้านแล้วติดจำนำของธนาคาร ธรรมดาธนาคารจะอำนวยความสะดวกจัดการหน้าเสื่อให้แล้ว ฉะนั้นค่าโอนก็เลยชอบคิดจากราคาประเมิน
  2. ถ้าหากเป็นการโอนคุ้นเคย กรณีทั้งคนซื้อแล้วก็ผู้ขายไม่รู้เรื่องมาก่อน (มือใหม่ทั่งคู่) ก็จะโดนข้าราชการถามราคาซื้อขายแลกเปลี่ยน ถ้าหากดันตอบไปแพงกว่าราคาประเมินก็จะโดนค่าธรรมเนียมจากราคาจำหน่าย หากตอบถูกกว่าราคาประเมินก็ได้ราคาประเมิน
  3. หากเป็นการโอนคุ้นเคย รวมทั้งผู้ซื้อหรือผู้ขายรู้มาก เตี๊ยมกันมาก่อนแล้วก็มีการตรวจสอบราคาประเมินเป็นระเบียบเรียบร้อย ถ้าเกิดโดนถามก็บอกราคาไปให้น้อยกว่าราคาประเมิน ข้าราชการก็จะใช้ราคาประเมินคิดค่าธรรมเนียมส่วนค่าอื่นๆก็คิดตามสิ่งที่เกิดขึ้นจริง

อย่างไรก็ดี ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับวงศาคณาญาติ คนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีและก็ค่าใช้สอยที่นานับประการ พวกเราจะพามามองว่า ถ้าเกิดปรารถนาโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่นๆ มีค่าจารีตเท่าใดแล้วก็มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง

ถ้าเกิดอยากได้โอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว จะต้องดูซิว่าคนนั้นมีความเกี่ยวพันยังไงกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุรายจ่ายสำหรับเพื่อการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน พูดอีกนัยหนึ่ง

  1. กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายเป็นลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาปรารถนาโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น

– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน วิลล่าในป่าตอง
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน

  1. กรณีโอนให้ลูกที่ไม่เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด

ถ้าลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ลงบัญชียืนยันลูก เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น phuket property group เว็บยอดนิยม

– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน

– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50%

  1. กรณีโอนให้แก่สามี-ภรรยา

ถ้าหากสามี-ภรรยา จดทะเบียน รวมทั้งอยากได้โอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้

– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน

– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50%

  1. กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง

วงศ์วาน ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งบุตรบุญธรรม ลูกสะใภ้ ลูกเขย ถ้าหากมิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับในการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น

– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นถ้าเกิดปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานผู้สืบสายโลหิตแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน

– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50%

กรณีโอนมรดก

ถ้าหากโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแต่ค่าธรรมเนียมลงทะเบียนโอนมรดกแค่นั้น ซึ่งถ้าผู้รับพินัยกรรมเป็นผู้สืบสายเลือด (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่แต่งงาน จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แต่ว่าแม้เป็นวงศาคณาญาติ บุตรบุญธรรม ควรต้องเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน

ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ แล้วก็ภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แม้กระนั้นจะมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีอื่นๆเพิ่มเติมนิดหน่อย ได้แก่ กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าขึ้นทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท

อย่างไรก็แล้วแต่ กรณีโอนมรดก ผู้รับพินัยกรรมต้องเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้

– ถ้าหากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จำเป็นต้องเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาทนั้น เป็นต้นว่า

หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว ควรต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาท นั่นก็คือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท

– แม้ผู้ได้รับมรดกเป็นบิดามารดา บรรพบุรุษ ทวด หรือทายาทเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดลงมาเหลือ 5% อย่างเช่น ซื้อวิลล่าภูเก็ต

ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ค่า 105 ล้านบาท ต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ราคา 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท

– หากสามีหรือภรรยา ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน ถ้าหากสามี-ภรรยาขึ้นทะเบียนไม่ผิดกฎหมาย ผู้ที่จะได้รับมรดกจะได้รับการละเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร

สรุป

ทดลองคำนวณให้ดีก่อนว่า ระหว่างการโอนที่ดิน-โอนบ้านให้คนอื่นๆ กับ ยอมจ่ายภาษีที่ดินเอง แบบไหนจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในระยะยาว เพราะการโอนให้คนอื่นๆมีค่าขนบธรรมเนียมสูงขึ้นยิ่งกว่าการจ่ายภาษีที่ดินพอเหมาะพอควร ก็เลยเหมาะสมกับในกรณีที่อยากได้รักษาที่ดินหรือบ้านข้างหลังนั้นไว้เป็นระยะเวลานาน และก็ยังไม่คิดจะขายในช่วงเวลาอันใกล้นี้