รู้ก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน

รู้ก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน

รู้ก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน ในเวลาที่ผ่านมาไม่นานนี้ มีการเปลี่ยนแปลงกฎข้อบังคับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ใกล้ตัวเราหลายๆเรื่อง หากแม้หนึ่งในเรื่องที่น่าจะใกล้ตัวทุกคนจำนวนมากก็คือ สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ที่เกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลใช้บังคับช่วงวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ฉบับนี้จะมีผลอย่างไรต่อผู้เช่าบ้าง มาไล่เรียงกันมองดูไปพร้อมเพียงกัน

รู้ก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน จำพวกเกณฑ์ข้อกำกหนดต่างๆ

ย้อนอดีตกฎเกณฑ์เช่า เอื้อผู้ให้เช่ามากเกินไป

รู้ก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน
นิติกรรม คู่สัญญา

สัญญาเช่าบ้านเป็นเรื่องจำเป็นจำเป็นที่จะต้องรู้และน่าจะตระเตรียมให้พร้อมก่อนปล่อยเช่าหรือให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าห้อง คอนโด ตึกแถว หรืออาคารการค้าขาย ย่อมต้องมีข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าให้เป็นระเบียบก่อน ไม่โดยเหตุนี้อาจจะเกิดปัญหาตามมาได้

อาจจะเกิดการไม่จ่ายค่าเช่า ทำของในบ้านเสียหาย สร้างความยากแค้นให้กับเจ้าของบ้าน ด้วยเหตุดังกล่าวก่อนที่จะคิดที่จะตัดสินใจจะให้เช่าบ้านหรือจะเช่าห้อง ผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรทำการศึกษาเรียนรู้และทำการค้นคว้ารายละเอียดของสัญญาเช่าบ้านให้ดีเพื่อลดปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตได้ วันนี้เราจะพาไปทำความเข้าใจกับสัญญาเช่าบ้าน เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านหรือฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน ว่าจะมีกฎหรือหลักเกณฑ์อะไรบ้าง

ย้อนอดีตกันนิดหน่อย ตอนต้นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายย่อย หรือรายใหญ่ชนิดที่เป็นการประกอบธุรกิจ เช่น อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อยู่ภายใต้กฎระเบียบของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 โดยมีพื้นฐานอยู่บนความรู้ความเข้าใจที่ว่า “คู่สัญญาต่างมีอิสระ และจากนั้นก็มีฐานะเท่าเทียมสำหรับเพื่อการเข้าทำข้อตกลง”

แม้กระนั้นเนื่องจากว่าข้อบัญญัติฉบับนี้ประกาศใช้มานานแล้ว ไม่ทันต่อสภาพสังคมและก็เศรษฐกิจในตอนนี้ ทำให้ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีการดีกว่าผู้บริโภคหรือผู้เช่าในหลายด้าน

บรรดาผู้มีอำนาจบัญญัติกฎหมายก็เลยมีความคิดเห็นว่าธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจึงควรมีระบบระเบียบพิเศษเข้าควบคุม เพื่อลดการได้เปรียบของผู้ประกอบกิจการ รวมทั้งสร้างความชอบธรรมแก่ผู้บริโภคเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ก็เลยได้ออก “ประกาศคณะกรรมการเกี่ยวกับกติกา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมกติกา พ.ศ. 2561” หรือเรียกกล้วยๆว่าเป็นสัญญาเช่าบ้าน ข้อปฏิบัติใหม่ที่เราจะมาทำความเข้าใจกัน

หลักใหญ่สาระสำคัญของสัญญาเช่าบ้าน ข้อกำหนดใหม่ประกาศฉบับนี้เป็น สร้างความยุติธรรมแก่ผู้ใช้ โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย โดยมีสถานที่ที่แบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป และก็ห้องพัก บ้าน ห้องเช่า อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน แม้ว่าไม่และห้องพักแล้วหลังจากนั้นก็รีสอร์ท PHUKET VILLA

สรุปหัวข้อที่ผู้เช่าควรรู้ กันถูกเอาเปรียบ

สัญญาเช่าบ้าน ข้อปฏิบัติใหม่ฉบับใหม่นี้มีหลายส่วนที่เอื้อต่อประโยชน์ของผู้เช่าเพิ่มมากขึ้น สรุปเนื้อหาให้ดังนี้

  • สัญญาเช่าจำเป็นที่จะต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวหนังสือใน 1 นิ้ว
  • ควรต้องชี้เฉพาะเนื้อหาสาระเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์สินที่ให้เช่า ค่าใช้จ่ายในการเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงหนทางและก็ช่วงจ่ายด้วย
  • ผู้ให้เช่าจึงควรส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
  • ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินยืนยันในทันทีทันใดเมื่อสัญญาเช่าจบ
  • ผู้เช่าสามารถเลิกกติกาโดยทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ถึงแม้จะต้องไม่ค้างค่าเช่า แล้วหลังจากนั้นก็มีเหตุจำเป็น
  • เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาได้ควรต้องระบุด้วยตัวอักษรที่แจ่มแจ้งกว่าเนื้อความอื่น และก่อนเลิกคำมั่นสัญญา ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้กระทำตามกติกาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
  • ผู้ให้เช่าจึงควรมอบกติกาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ
  • ห้ามนอกจากหรือให้ความหมายรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ภายในสัญญาเช่า
  • ห้ามเรียกเก็บค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
  • ห้ามเรียกเก็บเงินการันตีเกิน 1 เดือน
  • ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายในการเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าหมด
  • ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจดูทรัพย์สินที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
  • ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
  • ห้ามผู้ให้เช่ากัดกันไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในสมบัติหรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
  • ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
  • ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือข้อกำหนดสำคัญ
  • ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในการเสื่อมสภาพในทรัพย์สินจากการใช้งานแบบปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย

มีปัญหาแจ้ง สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผู้ให้เช่าจัดเตรียมถูกลงโทษจำ-ปรับ

หน่วยงานที่มีหน้าที่ดูแลพฤติกรรมตามสัญญาเช่าบ้าน ข้อปฏิบัติใหม่ฉบับนี้ก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งผู้เช่าที่ได้รับความเดือดร้อนจากผู้ประกอบการที่ผิดสัญญาเช่าห้อง กฎข้อบังคับใหม่ ฉบับนี้สามารถร้องเรียนผ่านลำดับที่ 1166 ได้ หรือร้องทุกข์ออนไลน์

โดย สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค จะตรวจการข้อร้องเรียน ถ้าหากเป็นจริงก็จะปฏิบัติงานเทียบเคียงปรับผู้ประกอบกิจการ แล้วก็ยังสามารถทำงานฟ้องคดีแพ่งแทนผู้บริโภคได้ด้วย หรือลูกค้าสามารถฟ้องศาลแพ่งเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามสัญญาเช่าบ้าน ข้อกำหนดใหม่ฉบับนี้ต่อศาลโดยตรงอีกวิธีหนึ่งด้วย

ดังต่อไปนี้ ทางอาญา หากว่าผู้ให้เช่ามีการละเมิดไม่ทำตามประกาศฉบับนี้ อาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งยังปรับ

สัญญาเช่าบ้าน กฎข้อบังคับใหม่ฉบับนี้ ถ้าไตร่ตรองผิวเผินรวมถึงจะพบว่าคุ้มครองปกป้องสิทธิของผู้เช่า และน่าจะทำให้ผู้เช่าได้รับคุณค่าอย่างมาก แม้กระนั้นด้วยกลไกเศรษฐกิจแบบระบบทุนนิยมในประเทศไทยอย่างเช่นขณะนี้ เชื่อมากว่าสุดท้ายผู้ประกอบธุรกิจที่ได้รับหน้าที่ที่ต้องรับผิดชอบเพิ่มขึ้นเรื่อยๆจากการปฎิบัติตามประกาศก็ควรต้องผลักหน้าที่ที่ต้องรับผิดชอบดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วมาให้คนซื้อรับเอาเอาไว้ภายในรูปแบบของการขึ้นค่าใช้จ่ายสำหรับเช่า ซึ่งทำให้สุดท้ายลูกค้ายังคงไม่ได้ได้ประโยชน์มากยิ่งขึ้นอยู่ดี

8 เรื่องควรรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด คุ้มครองป้องกันปัญหาดราม่าผู้ครอบครองกับคนเช่า

เรื่องน่าจะรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด คุ้มครองปกป้องปัญหาระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่า ควรมีเรื่องอะไรบ้างที่จำเป็นที่จะต้องระบุลงไปในสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด

การเช่าบ้าน-คอนโด แปลงเป็นอีกหนึ่งวิธีที่การสร้างรายได้ แต่บางโอกาสเจ้าของบ้านก็จำเป็นต้องเจอกับปัญหามากจากผู้เช่า เป็นต้นว่า ไม่ยินยอมจ่ายค่าเช่าตามที่ได้กำหนด ค้างค่าน้ำ-ค่าไฟไว้ให้ผู้ครอบครองตามจ่ายคราวหน้า บางคนก็ทำบ้านหรือห้องพังทลายเปรอะเปื้อนจนกระทั่งจำเป็นต้องซ่อมบำรุงใหม่แทบจะทั้งด้านหลัง โดยเหตุนั้นมาดูกันว่าก่อนจะทำความตกลงเช่าห้องหรือเช่าคอนโด มีปัญหาอะไรที่เจ้าของบ้านน่าจะรู้แล้วก็ระบุลงไปในสัญญาเช่าบ้าง

  1. ถามไถ่ที่มาที่ไปผู้เช่า

ก่อนจะตกลงปลงใจว่าจะปล่อยเช่าหรือไม่นั้น เจ้าของบ้านน่าจะซักไซ้ข้อมูลจากผู้เช่าเสียก่อน ไม่ว่าเป็นประวัติส่วนตัว ดังเช่น อาชีพ เงินเดือน เหตุผลสำหรับในการขอเช่า จำนวนผู้อาศัย และตอนที่ต้องการเช่า เพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูลฐานรากสำหรับเพื่อการพินิจพิเคราะห์สำหรับเพื่อการตรวจสอบและก็ตกลงปลงใจว่าน่าจะให้เช่าหรือไม่

  1. ระบุค่าเช่าให้กระจ่าง

ระบุค่าเช่าให้กระจ่าง สิ่งของที่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดในสัญญาเช่าให้ชัดเจนก็คือ รายละเอียดค่าเช่าที่ผู้เช่าบ้านควรจะเป็นผู้รับผิดชอบ โดยแยกรายละเอียดแต่ละส่วนให้กระจ่างว่าในแต่ละเดือนจำเป็นต้องจ่ายอะไรบ้างและจากนั้นก็แต่ละรายการจำเป็นที่จะต้องจ่ายแค่ไหน

อาทิเช่น เงินประกันก่อนเข้าอยู่ ค่าเช่าบ้านหรือค่าเช่าห้อง ค่าศูนย์กลาง อัตราการเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟ ค่าเสียหายปรุงปรับปรุงหลบซ่อนแซมต่างๆฯลฯ กำหนดวันและจากนั้นก็เวลาในการจ่าย และความจำกัดต่างๆถ้าผู้เช่าทำผิดข้อโต้แย้งหรือชำระค่าปรับเยอะแค่ไหน ถ้าเกิดจ่ายเกินวันและขณะที่กำหนดไว้

  1. เจาะจงระยะการทำความตกลงเช่า

เว้นเสียแต่ค่าใช้จ่ายในการเช่าแล้ว อีกประเด็นที่ลืมไม่ได้เลยก็คือ ระยะวัน-เวลาสำหรับในการเช่าลงไปในสัญญาเช่าว่า กติกาแต่ละฉบับมีขณะกี่เดือนหรือกี่ปี เช่น 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี หากแม้ผู้เช่าเลิกเช่าก่อนหมดสัญญา ควรแจ่งล่วงหน้ากี่วัน มีการยึดเงินประกันไหม แล้วก็การต่อสัญญาเช่าว่าจำต้องทำฉบับใหม่หรือเป็นการต่อสัญญาอัตโนมัติ บ้าน

รู้ก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน
รู้ก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน
  1. ผู้ครอบครองมีสิทธิตรวจ

อีกหนึ่งเรื่องที่เจ้าของบ้าน-คอนโดน่าจะระบุลงไปให้ชัดในสัญญาเช่าก็คือ ผู้ให้เช่าหรือผู้แทนของผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปพินิจพิจารณาบ้านได้ในระยะแล้วก็เวลาอันเหมาะสมเป็นบางครั้ง เพื่อป้องกันปัญหาผู้เช่ากล่าวโทษว่าโดนรุกล้ำ

  1. ห้ามทำผิดกฎหมาย

เรื่องที่เจ้าของบ้านคนไม่ใช่น้อยบางครั้งก็อาจจะปล่อยปละละเลยไปเพราะว่ารู้สึกว่าเกิดเหตุที่เข้าใจกันดี แต่ทว่าก็น่าจะเขียนระบุลงไปในคำมั่นสัญญาให้แจ่มกระจ่างว่า ถ้าหากมีเรื่องมีราวผู้เช่าทำผิดกฎหมาในบ้านเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีส่วนเกี่ยวโยงอะไรก็แล้วแต่ทั้งสิ้น

  1. ให้ผู้เช่าเซ็นรับกติกา

ดังต่อไปนี้เพื่อคุ้มครองปกป้องการร้องทุกข์ในคราวหน้าคราวหลัง ในสัญญาเช่าที่เกี่ยวกับเงื่อนไขการจ่ายเงิน ระเบียบหรือระเบียบต่างๆสำหรับในการอาศัยก็ควรให้ผู้เช่าลงชื่อหรือเซ็นควบคุมไว้ทุกหน้า เพื่อเป็นใช้เป็นหลักฐานว่าผู้เช่าได้อ่านรายละเอียดและจากนั้นก็รับสารภาพกติกาหลักเกณฑ์ที่เจ้าของบ้านเฉพาะเจาะจงไว้แล้ว 5 โครงการที่อยากแนะนำ

  1. ขอเอกสารผู้เช่าให้ครบ

เว้นแต่ว่ารายละเอียดการเช่าบ้าน-คอนโดที่จำเป็นที่จะต้องระบุในสัญญาเช่าให้กระจ่างแล้ว น่าจะขอเอกสารเกี่ยวกับผู้เช่ามาเก็บเอาไว้เป็นหลักฐานด้วย เช่น สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ฯลฯ พร้อมลายเซ็นผู้เช่าดูแลทุกใบ เพื่อใช้ในการตรวจที่ไปที่มารวมทั้งเป็นหลักฐานฟ้องคดีถ้าหากมีการทำผิดสัญญาเช่า

  1. ถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน

อีกหนึ่งเรื่องที่ลืมมิได้เลยก็คือ ผู้ครอบครองควรถ่ายภาพรูปมุมต่างๆในบ้านหรือห้องก่อนจะผู้เช่าจะเข้ามาอาศัยด้วย เพื่อใช้ตรวจตราสภาวะของใช้ของสอยรวมถึงภาวการณ์ภายในเมื่อผู้เช่าย้ายออกไปว่า มีอะไรพังเสียหายและก็ผู้เช่าต้องรับผิดชอบอย่างไร

รู้ก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน
รู้ก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน

สรุป

ดังต่อไปนี้เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในคราวหน้า เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าก็น่าจะชี้เฉพาะรายละเอียดต่างๆเกี่ยวกับการเช่าอีกทั้งค่าใช้สอย ข้อแย้ง พร้อมกฎที่ต้องปฏิบัติตามต่างๆให้กระจ่าง พร้อมด้วยเก็บเอกสารที่เกี่ยวกับผู้เช่าเอาไว้เป็นหลักฐานให้ครบถ้วนด้วย